“买得起房，却租不到车位；电梯里广告天天换，收益却从未见过；管线坏了，物业、专营单位相互推诿……”这些困扰小区居民的“烦心事”，如今有了法治“明白账”。8月1日，新修订的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》正式施行。

连日来，记者走访多个居民小区和物业公司，并邀请新疆同泽律师事务所律师、眼界·齐帮忙“律师帮帮团”成员李金磊对市民关注的热点问题进行解读，旨在厘清业主、物业及专营单位各方的权责边界，助力共建和谐宜居家园。

停车不再难：闲置车位“只售不租”被叫停

记者在乌鲁木齐多个住宅小区走访发现，“停车难”是业主反映最集中的问题之一。市民王女士居住在高新区（新市区）一商品房小区，开发商对地下车位长期采取对外售卖方式，物业则明确告知业主车位“只售不租”。由于家中暂无购车位预算，王女士只能将车辆临时停放在小区地面有限车位，每日下班回家常面临“一位难求”的窘境。

“买不起车位，也租不到车位，这个停车难题已经悬了很久。”王女士颇为无奈。

李金磊律师解释，按照新规，开发商未售出的车库、车位，必须首先满足本小区业主的合理需要，向业主开放租赁，不得只售不租。在优先满足业主合理需要后，仍有空余车位的，才可以对外出租，但单次租赁期限不得超过一年。“如果物业、开发商拒绝出租闲置车位，业主可以收集证据向住建部门投诉维权。”李金磊律师表示。

收益不再懵：电梯广告等公共收入归全体业主

不少业主反映，小区电梯广告、快递柜场地租金、地面公共车位收入常年没有收支公示，这笔公共收益如同一笔“糊涂账”。这些钱去了哪里，用在何处，业主一概不知。

“电梯广告、地面公共车位租金、快递柜进场费，都属于全体业主共有。”李金磊律师表示，物业公司代为管理公共收益，必须单独建账，每年至少公示两次收支明细，严禁挪用、侵占。收益经业主大会表决，可以用来补充维修资金、开展小区环境提升。

“很多小区多年不公示收益，新规实施后，业主有权要求物业完整公开台账。”李金磊律师介绍说。

维修不再推：入户端口外管线由专营单位兜底

管线维修责任划分是小区争议最多的问题之一。单元入户以外的供水、供电、供气管线出现故障，业主、物业、专营单位时常相互推诿，维修进度一拖再拖，居民生活受到严重影响。

“很多业主搞不清管线坏了到底该找谁。”李金磊律师进一步解释，入户端口以内设施，由业主自行负责维护；入户端口以外的供水、供电、供热管线设施，维修养护主体是专营单位，相关费用由专营单位自行承担，业主或物业服务企业有权拒绝承担不合理转嫁的费用。

李金磊律师说：“业主遇到管线破损，可直接联系对应专营企业处置。”

催费不再蛮：停水断电催收物业费将面临重罚

家里突然停水、停电、停气，门禁卡刷不开门，电梯按不了楼层……遇到物业用这些方式催缴物业费，你该怎么办？

催缴物业费引发的冲突在不少小区屡见不鲜。个别物业公司为催缴费用，采取限制门禁、关停电梯、停水断电等方式施压，业主日常生活受到严重影响，双方矛盾持续激化。部分业主则因房屋渗水、公共区域保洁不到位等问题拒缴物业费，形成恶性循环。

“物业费缴纳、物业服务质量纠纷，应当通过协商、调解、诉讼等合法途径解决。”李金磊律师表示，物业没有权力通过停水断电、封锁电梯、门禁限制业主正常生活。“一旦出现此类行为，业主保留视频、聊天记录等证据，向住建部门投诉，造成损失的，还可以依法主张赔偿。”

李金磊律师同时提醒，业主也要履行按时缴纳物业费的义务，如果对物业服务不满意，不能简单以拒缴费用对抗，应当依法维权。“新规既约束物业服务企业规范经营，也明确业主需要履行自治义务，需要双方双向理解、互相配合。”

治理不再缺位：党建引领补老旧小区治理空白

老旧小区治理力量薄弱、难以成立业主委员会，是普遍存在的治理空白。如何破解这一难题，新条例给出了明确制度设计。该条例首次将党建引领写入总则，构建社区党组织统筹下，居委会、业委会、物业服务人、业主多方协同的治理机制。针对暂不具备成立业主大会条件，或业委会无法正常履职的住宅小区，条例增设物业管理委员会制度，由街道办事处、乡镇人民政府牵头组建，临时代行业主委员会相关职责，补齐老旧小区治理短板。

企业对标找差距，社区普法促共治

近日，记者走访了博万城资智慧大物业、友拓精创物业、万科金域国际物业、明喆物业等十余家物业公司，发现不少企业正在逐条对照新规开展自查整改。多名物业负责人坦言，以往缺乏清晰法规标尺，日常管理尺度难以把握；新条例权责清晰，既是约束也是规范，正推动物业服务走向法治化轨道。

与此同时，基层社区也在积极行动。西山街道永平巷社区党总支书记何萍表示，下一步社区将持续开展条例普法宣传，走进小区进行宣讲，引导业主与物业双方读懂新规、依法办事。

红塔社区党委副书记、社区主任任海军告诉记者，社区将联合司法所、律师团队，开展“物业法规进楼栋”活动，同时设立居民议事角，针对停车管理、公共收益等高频纠纷问题，现场对照新规“以案说法”，让业主和物业遇事找法、解题有据。（记者刘青霞）