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义乌全国地王容积率存争议 炒房者被“套牢”

来源:每日经济新闻  作者:孙嘉夏   2012年07月21日 09:37:43

  吴毅(化名)是义乌市“现代·黄杨梅商住楼[最新消息价格户型点评]项目”的购房者,其在付出了80万元首付款后,正在为是否缴清剩余房款而焦灼。

  日前,《每日经济新闻》记者在当地调查时发现,像吴毅这样购买了义乌市现代房地产开发有限公司(以下简称现代房地产)开发的“现代·黄杨梅商住楼项目”的购房者还有很多,他们目前都收到了现代房地产的律师函。

  现代房地产称,他们如果逾期未付清购房余款或办理按揭手续,该公司视为已放弃商品房签约的权利(即放弃购买上述商品房),“收回该商品房,并另行处分”。

  对此,吴毅表示,“是坚决要求退房,还是等一等、看一看,大家并没有统一。”

  记者在采访中还发现,更早之前,黄杨梅商住楼项目曾因“被地王”而引发风波。根据义乌市国土资源局公告,该地块宗地面积为3931.373平方米,出让面积1500平方米。2011年6月15日,现代房地产以2.26亿元的价格,取得地块的国有建设用地使用权。

  以容积率3.81计算,项目地板价达到39545.05/平方米,创下了当时全国商品住宅用地的单价纪录。但义乌当地很快否认了外界的计算方式。

  “这个楼盘是沿街商住楼,不适用容积率的概念。”义乌市住房和城乡建设局相关负责人告诉记者,“楼盘的占地面积和总建筑面积是事先指定的,与义乌本地政策有关。”

  炒房者被“套牢”

  2011年5月25日,义乌市国土局发布《雪峰路与望道路西南侧地块(黄杨梅村综合楼)出让公告》。

  公告显示,该地块位于义乌市雪峰路与望道路西南侧,区块面积3931.373平方米,出让面积1500平方米,土地用途为商住,起拍价5050万元。2011年6月15日,现代房地产以2.26亿元的代价拿下该地块国有建设用地使用权。

  吴毅在此时入市。付出了80万元后,他得到了一张“浙江省义乌市现代房地产开发有限公司收款收据”,上盖有公司“转账讫”的红色图章,收款内容一栏却被填上了现代广场[最新消息价格户型点评]某幢。

  “不清楚公司为什么没写黄杨梅商住楼,但这其实买的就是楼花

  (指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售)。”吴毅说。“在这儿买房,靠的是朋友圈、商会圈的口口相传。以黄杨梅商住楼项目为例,当时很多人托各种关系,抢着买,如果等到预售证出来,必然已经买不到了。”

  7月17日,《每日经济新闻》记者曾致电黄杨梅商住楼项目售楼处,被告知该项目尚未开盘。

  而一年前踊跃购房的购房客,如今已在思量如何退房。“去年9月,托朋友找的关系,交了60万首付,单价稍过2万。当初想着能尽快转手,但没想到市场如此不景气。”另一位购房人刘昆(化名)说,“炒房炒成自住了。”

  “如今再想要转手,已经非常困难了。”多名购房者表示,在黄杨梅商住楼项目周边,由小商品城开发的嘉和广场楼盘,价格维持在约2.2万元/平方米。甚至有楼盘开价低至1.8万元/平方米。“我们购房时,黄杨梅7楼的房价为23800元/平方米,11楼的价格达到27800元/平方米,这个价格相比周边楼盘毫无竞争力。付首付款时,现代房地产口头表示以后可按市场价打折,向我们出售,但现在并未履行。”吴毅称。

  “我现在原价转让,都没人愿意要。”刘昆向记者表示。

  这些迟迟未能缴纳剩余房款的购房者们,收到了来自现代房地产的律师函。

  函件称,如业主逾期未付清购房余款或办理按揭手续,现代房地产将“视为你已放弃商品房签约的权利(即放弃购买上述商品房),同时公司将“收回该商品房,并另行处分”。

  “对于无法付清余款的客户,我们会将这部分房子出售,以所得款来退还原客户的首付。”现代房地产办公室主任吴晓庆说,他向记者否认了2011年6月中标之时即开始卖楼花的说法,“其实当时购房的或是亲戚、或是朋友,公司不可能不退首付款。”

  吴晓庆称,“义乌的购房者中,投资客多、炒房者多,真正刚性需求的比较少。因此在遭遇严厉宏观调控后,没能撑住。在调控前,黄杨梅当地房价在2.6万至2.7万之间,目前在2.2万左右。可见房地产行业整体不景气,由此业主想退房,我们也理解。但是不是所有不利的情况,都应该由企业来承担呢?”

  吴晓庆表示,“黄杨梅楼盘是学区房,当时有人想买还买不到。以前行情好的时候,炒房者购入后倒卖,每个月可能赚几万、十几万。而现在没有利润空间、没有钱赚,他们心理上有落差。”

  “希望开发商能提供折扣,不然只能退房。”吴毅却表示,“到现在,我还只见过一张平面图,连房型是什么样还不知道呢。”

  “更多的业主希望等一等,看下半年房价会不会涨,有没有人接手。”吴晓庆如此说。

  容积率悬疑

  义乌市房产信息网资料显示,“现代·黄杨梅商住楼”项目于今年5月方取得预售证,可预(销)售住宅总套数为114套。“目前销售过半,大概有60余套已签订了购房合同。”吴晓庆向《每日经济新闻》记者表示。

  而早在现代房地产2011年拿出2.26亿元拍下该地块时,就已引发热议。当时的焦点在楼板价。以出让面积1500平方米、容积率3.81计算,则该项目总建筑面积为5715平方米,楼板价达到39545.05元/平方米。

  但义乌当地有关部门很快否认了这一计算方式,称应根据区块面积3931.373平方米计算楼板价。义乌市国土局据此发布的地块出让结果公示中,计算得出的楼面地价为15066元/平方米。

  而多名房地产业内人士接受本报记者采访时表示,以地块的区块面积、而非出让面积来计算总建筑面积的做法,不合常规。

  显然,以义乌方面提供的计算方式,按该地块区块面积3931.373平方米、容积率3.81计,则可建筑面积为近15000平方米。

  7月17日,记者在楼盘现场工程概况牌所见,该项目占地面积1499.49平方米,总建筑面积为16499.67平方米,其中地下建筑面积1500平方米,建筑层数地下一层,地上11层,建筑高度39.690米。

  “地上建筑面积14999.67平方米,这意味着项目容积率竟达到了10。”有业内人士这样认为。

  “黄杨梅这样的沿街商住楼,和普通的计算方式不一样。”吴晓庆说。“这里不适用容积率的概念。”

  义乌市建设局相关负责人告诉记者,“如果是完整、封闭的小区,可以使用容积率的概念。而对于沿街的商住楼,沿街的地段、道路等不能出让给公司,一旦出让,它可能会封掉道路、筑起围墙,这样还怎么出行?因此我们事先已指定了楼盘的占地面积和总建筑面积,也就是明确地告诉了开发商,出让的这块地,公司可以在上面盖多大建筑面积的房子,已经核定了。但其实对这个楼盘来说,旁边的道路、绿化都是配套的公共空间,这以后如果再提容积率,就是相对整个用地面积,也就是3931.373平方米而言了。”

  “指定的原因和义乌本地政策有关。征用了农民的土地后,虽然农民有了居住地,但我们还需要解决失地农民的经济问题。因此,根据村民人数的多少,义乌会留出部分土地,村民可自主经营,例如建宾馆、出租等。也有村民自感无能力经营,可委托国土局拍卖土地,得到拍卖款后再分到村民手中。具体到黄杨梅村,当时留出了1500平方米的土地,以1比10的比例,可建造15000平方米的土地,这是事先就已定下的。”上述义乌市建设局负责人说。

  “1500平方米的出让面积,只是可以盖楼的占地面积,它仅仅是区块面积的一部分,剩余的2000余平方米则是绿化、道路用地。”义乌市国土局相关负责人早前接受媒体采访时称。

  “对这个项目来说,用地是3931.373平方米,出让面积周围则是配套空间,公共用地,产权不属于现代房地产。”义乌市建设局相关负责人说。“我们不会在出让面积之外建设。”吴晓庆说。

 

  责任编辑:金梓帆  

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