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“金九银十”楼市井喷 只控制需求难抑房价

来源:中国青年报   作者:   2013年10月09日 17:03:38

  新疆网讯 “金九银十”,刚刚过去的国庆长假里,多地频繁上演“日光盘”现象,一些地方甚至上演了“抢房大战”。

  中原地产研究中心统计数据显示,国庆7天,全国主要的54个城市,新建住宅签约套数为19572套,同比2012年国庆假期的18440套上涨了6.2%。而在过去的9月中,楼市成交量就是大幅增长。

  以北京为例,9月北京新房市场成交量达到13279套,创下4年来“金九”成交量的最高值。

  而与交易量大幅增长相伴的是,房价并没有停下增长的脚步。多家地产中介担心,9月楼市的热度已经很高,10月房价可能再创新高。而与此同时,限购等调控政策的效力日益减弱。由此,越来越多的人开始把调控楼市的着眼点由“限制需求”转到了“增加供给”上。

  在北京、上海等一线城市,住宅交易量大增、房价高涨与供应不足有着直接的联系。在多位专家看来,如果不能在住宅的供求关系上取得平衡,高房价将难以解决。

  多重因素制约着供应的有效增加。在我国现有的土地供应结构中,用于住宅的土地被限定在30%左右。而在用于住宅的土地中,有关容积率的指标又受到严格限制。

  能否在有限的土地供应中实现住宅供应的增加?容积率是这个问题的关键。我国大城市的住宅容积率是否应该提高,以解决住房供应不足的难题?

  我国城市容积率是高还是低

  所谓容积率,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。简单地说,也就是单位面积的土地上允许提供的建筑量。高容积率就意味着一块土地上能提供的居住、办公、生产空间越多,反之则越少。

  那么,在世界范围内,我国城市的容积率处在怎样的水平?

  睿信致成管理咨询合伙人朴长春告诉记者,从容积率这个指标来看,在世界范围内,我国城市普遍偏低。北京住宅用地容积率限制在2.8以下,上海为2.5以下,而香港为10,纽约甚至高达12。

  按照中国国际金融有限公司2010年的报告,我国新建商品住房平均容积率为1.36,其中一线城市为1.76,二线城市为1.53,三线城市为1.27,四线城市为1.17。而同期香港为4.5,新加坡为3.82,首尔为2.5,东京为2.2。

  美国曼哈顿地区,建筑容积率是12-21,北京的金融街,综合容积率为3.9。芝加哥楼群最集中的区域, 1平方公里的土地上建了1200万平方米的建筑,而在北京的望京地区,600平方公里的土地建了900万平方米的建筑。

  这是我国大部分城市容积率的真实写照。“容积率是评价土地开发强度,土地利用合理性的重要指标。”朴长春说,在合理的空间环境条件下,容积率愈大,表示地块建设开发强度愈高,土地利用率也愈高;反之,容积率愈小,地块建设开发强度愈低,土地利用率也愈低。

  城市容积率是城市规划中的一个微观问题,却非常敏感,影响广泛。

  朴长春告诉记者,城市容积率与居民生活质量息息相关。城市容积率通过建筑密度、绿地率等因素影响房屋的周边环境与居住舒适度。城市容积率还具有经济效益和社会效益,容积率可以在一定程度上影响房价水平,容积率的变化能够调整城市住宅供应结构,还会引起土地出让收益在开发商和政府之间分配的变化。

  那么,为什么我国城市的容积率看起来偏低呢?

  在朴长春看来,地方政府的思路是造成我国城市容积率偏低的根本原因。盲目造城、土地财政、土地承载力等等都是其中的重要原因。

  “比如有些地方政府出于政治利益考虑,盲目开展‘造城运动’,一味地追求扩大城市规模,使土地浪费现象比较严重,城市容积率自然偏低。”朴长春说,另一方面,地方政府财政收入高度依赖土地出让收入,非常注重土地一次性出售的价格,如果土地容积率较低的话,住宅建设对土地需求一直较大,能够保持地价高水平。

  此外,我国近20年发展迅猛,部分大城市人口与经济发展规模已远超初始规划,目前的配套设施(如交通等)已无法支撑同一区域大量人口的聚集,在一定程度上导致我国部分大型城市容积率偏低。

  消费观念也是重要原因。在朴长春看来,当前大多数消费者仍存在“低容积率代表着高档、舒适”的消费认知误区,因而房地产开发企业在一定程度上为迎合消费者,开发低容积率产品。

  我国一些特殊的地区,城市规划中对容积率还做了下调处理。比如汶川大地震后,成都市的住宅建设就开始尝试性地转向低密度。

  责任编辑:张艳  

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