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举全家之力买房渐成常态调查显示1/4受访者家庭财富中房产占比超80%

核心提示: 在从严调控的大背景下,广州楼市成交量价维持在相对稳定的水平。

在从严调控的大背景下,广州楼市成交量价维持在相对稳定的水平。网易房产数据中心监控阳光家缘网站的网签记录显示,上周广州一手房成交1385套,维持在千套水平,网签均价为17691元/平方米,与去年同期相差不大。不过,由于不少新盘在购买时需要缴纳装修款,因此购房者的实际支出要高于网签价格反映的水平。

买房从来都不是一件容易的事,在广州中心城区,动辄几百万元的房款令城市中年轻的刚需一族望而却步,对他们而言,“举全家之力”付首付已成为不少人的常态。事实上,房产在不少家庭财富中占据着很高的比重,最近一项调查显示,72.7%的受访者家庭总资产中的房产占比超40%,25.5%的受访者房产占比在80%以上。

  房产在家庭财富中占比较高

从外省来穗工作多年的赵亮(化名)曾在买房与不买房之间抉择了很久,最终选择在2016年下半年“上车”。彼时,凭着自己的积蓄和父母的资助,他选择了海珠区工业大道附近的一套二手电梯房,两房结构,大约花费了190万元,“其实还是看着2016年的时候广州楼市开始火热,周围的同事朋友都在讨论购房,当时就感觉好像不买不行了”。

现在复盘回看,赵亮认为当时的决定还是有些仓促,如果能多看一看可能会找到更满意的房子,但他更多的是后怕,“那个时候我买的房子大概是每平方米2.6万元,现在同样小区的房子已经涨到快5万,再加上贷款利率上浮,这个地段的房子我肯定是买不起也供不起了”。

在一家二手房分类信息网站上记者看到,赵亮所在的社区当前的放盘价约为4.6万至5万元/平方米,同样户型的住宅总价在350万元左右。

赵亮经常和朋友开玩笑,说自己买了房之后身价翻倍,不过他心里一直很清楚,房产占到了自己“身价”的90%以上,房产中的贷款部分还要依靠每个月7000多元的月供偿还。换言之,真到了要用大钱的时候,他就只能从这房子上“开刀”了。

事实上,受到“居者有其屋”观念的影响,房产一直是人们家庭财富的重要组成部分。网易房产数据中心近日在国内多个城市开展调查,共有5649名受访者参与,调查结果显示,72.7%的受访者表示家庭总资产中的房产占比超过了40%,25.5%的受访者房产占比在80%以上。

在四个一线城市中,家庭财富中房产占比最高的是上海,有37.6%的受访者称房产占家庭总资产比重超过80%,北京为30.5%。而在广州深圳,房产占家庭总资产比重集中在60%-80%之间,占80%以上的分别为22.7%和25.4%。

  买与租心态差异明显

值得注意的是,在网易房产数据中心的调查中,租房者和已购房者对自身住房条件的评价出现明显分化。在已购房者中,认为目前自己的住房条件比较好的占到69%,认为住房条件较差和非常差的已购房者分别占19%和2.3%。但在租房者中,只有26.5%的人表示自己的住房条件比较好,认为住房条件较差的高达47.1%,另有24.8%的租房者选择了“非常差”,换言之,对住房条件评价负面的租房者总占比超过七成。

在合富研究院高级分析师梁燕明看来,这种明显的反差主要还是“租房”与“购房”的心态差异造成的。“一方面租房要承担租金的压力,另一方面还要面临房东涨租金的可能性”,梁燕明表示,以目前的租房成交情况来看,签订的租约很少有两年及以上的,大多数都是一年一签,这给了房东每年调价的机会。如果遇到房东涨租导致承受不起,或者租房者有换更好条件房屋租住的想法,那就还得另找住处,而搬家的成本也是相对较高的。但与租房者相比,购房者不用面临涨租和搬迁的压力,即便月供相对较高,也没有上涨预期的担忧。

梁燕明指出,租赁市场中存在一些高端的租客,只以居住条件为准绳,“我们在此前的成交案例中遇到过,部分高端租客会选择较新的房屋租住,等过了一定的租赁周期后,再选择更新的租房”,不过她也表示,这类租客并不能代表全部。

包括广州在内,当前国内多个城市都在推进租购同权政策,大力发展房屋租赁市场,但政策推进并非一蹴而就,而是需要漫长的过程。梁燕明表示,结婚生子、子女教育等现在暂时还是与购房绑定,部分家庭还会和父母同住,在租约期限多为一年的背景下,租房搬迁的流动性非常大,对于寻求稳定的家庭而言并不现实。

  购房应量力而行

赵亮一直庆幸当初选择来广州发展,对于他而言,这里的房价水平相比北京、上海和深圳,还是能够承受的,“如果是在别的一线城市,很可能我最后会选择到一个能够负担房价的二线城市去买房生活”。

事实上,在网易房产数据中心的调查中,广州也是一线城市中住房条件评价最高的城市,认为住房条件“比较好”的占61%,而在北上深,选择“比较好”的受访者分别只有45.0%、47.2%和44.8%,而二线城市成都和三线城市佛山的居住条件评价则比广州还要高,认为条件较好的受访者比重分别为61.1%和68.1%。

当前,国内多地严格执行楼市调控政策,在广州,限购、限贷、限售、限签等多重手段并行,房贷利率也有所上浮,对于购房者,特别是年轻的刚需一族而言,购房门槛和成本相应都有提高。而在购房之后,漫长的还款周期和成千上万的月供水平,也让部分未组建家庭的购房者感到有压力。赵亮就坦言,自己目前还贷的钱占到每月收入的60%左右,“目前来说压力挺大的,不过如果今后结婚了,相对而言会好一些”。

对此,梁燕明建议,对于年轻刚需族而言,购房还是要量力而行,“一方面要看自己能够拿出的首付款有多少钱,另外还要计算自己月供还款的情况,看到底能够承担起多大的还款压力,我们其实并不赞成年轻刚需买家在手头预算不足的情况下,就选择‘一步到位’买好地段、大户型的房屋”。

“我们接触到的不少90后及80末的首次置业者,特别是刚工作没几年的群体,在选择二手房的时候,大都会选择面积较小、价格相对较低的楼梯楼入手,户型也以小面积两房为主,部分买家还会选择一房户型购买”,梁燕明表示,就个人能够负担的水平而言,建议首次置业的年轻买家还是先选择一些相对便宜的楼梯楼,等以后经济条件改善后,再通过“卖一买一”的方式换一所条件更好的房子。

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  租房大数据发布

  部分城市租金下跌

近日,住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组共同完成国内首份大数据住房租金指数。数据显示,多数重点城市租金相对稳定,上海、广州、武汉、厦门、南京等16个样本城市的租金涨跌幅都在1%以内。但也有部分城市出现了较为明显的涨跌幅。

根据统计,今年前4月,国内西安、北京、青岛三大城市租金上涨较快,与2017年底相比分别上涨3.56%、3.1%和2.9%。而从单月涨幅来看,北京居于首位,每月环比增幅都在0.5%以上,其中2月的环比增幅为1.08%。

与此同时,也有部分城市租金下降明显,其中石家庄和郑州的降幅分别为4.73%和5.15%,住房大数据报告指出,这些城市年后租金的下跌,既有季节性因素,也有供给充分的因素。

在被纳入统计的珠三角城市中,与去年年底相比租金上浮超过1%的城市为深圳,上涨了1.3%。其余城市租金与去年年底相比都有小幅下降。其中广州下降约0.25%,东莞和惠州的降幅在1%以下,而中山和珠海的降幅都在2%以上。

从租金绝对水平看,北京仍然是房租最贵的城市,截至今年4月,北京的房租中位数为每套每月6930元。深圳、上海、杭州分别以6000元、5500元、4700元排在第二至第四位。多数城市的房租中位数在2000至3000元,最低的石家庄则只有1800元。

在广州,今年前4月房租中位数一直保持在每套每月3500元的水平,未发生明显变化。有资深地产中介人士向记者表示,现在在广州全市范围内(包括外围城区),房屋租赁市场的月租金套均价大致在两到三千元的水平,“当然珠江新城等的核心地段肯定不止这个价格,但如果想要找单套月租1500元以下的房屋,还是要去到外围城区才行”。

当前不少地区也出现了租金与房价水平不对等的情况,存在相对高房价低租金及相对低房价高租金的情形。数据显示,无锡、沈阳、长沙、中山、西安依次居样本城市租金回报率前5名;厦门、廊坊、天津、石家庄、深圳依次居样本城市租金回报率后数5名。从数据给出的房租中位数和房价中位数比值来看,广州的比值为0.120,高于深圳的0.114。

住房大数据报告指出,从市场前景看,虽然当前住房租赁市场收益率较低,但由于租金的上涨,租房市场长期投资收益率并不低。这也是中国未来租房市场和住房租赁资产证券化产品大发展的基础。

结合当前住房租赁市场现状,住房大数据报告提出,在租购同权方面,应加大公共服务投入,多渠道扩大基本公共服务供给,并消除“租赁房”市场内部的巨大等级差别。此外,报告还建议做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,扩大租赁住房供给,并建立制度保障优质基础教育资源的公平分配。南方日报记者 葛政涵

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